Heredé una casa: ¿puedo venderla?
Es una de las consultas más frecuentes y la respuesta corta es: sí, pero no todavía. Hay tres pasos que completar antes de poder firmar, y saltárselos es la forma más rápida de perder una venta ya cerrada.
1. La posesión efectiva
Mientras no esté hecha, la propiedad sigue legalmente en el patrimonio de la persona fallecida. No importa que vivas ahí hace veinte años, que pagues las contribuciones ni que toda la familia esté de acuerdo: nadie puede transferir lo que formalmente no es suyo.
2. La inscripción en el Conservador
La resolución de posesión efectiva no basta por sí sola: hay que inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está la propiedad. Recién con esa inscripción la casa queda a nombre de los herederos y aparece así en el certificado de dominio vigente, que es lo que va a mirar el comprador y su banco.
Si hay propiedades en varias comunas, hay que inscribir en cada Conservador. Es un paso que se olvida seguido cuando la familia tiene una casa en la ciudad y un sitio en la costa.
3. El impuesto a la herencia
El Conservador va a exigir el certificado de pago del impuesto o el de exención. Sin ese documento la inscripción no sale, aunque no se deba un peso. La exención hay que declararla: no opera sola.
Y después: que estén todos
Si son varios herederos, todos tienen que concurrir a la venta. No sirve la mayoría, ni que “los demás están de acuerdo por WhatsApp”. Si falta uno solo, la operación queda expuesta a que después reclame su parte, y ningún banco serio va a financiar a un comprador en esas condiciones.
Cuando un heredero está fuera del país, se resuelve con un poder otorgado en el consulado chileno. Conviene gestionarlo apenas se decide vender, porque es lo que más demora.
El error más caro: la promesa apurada
Firmar una promesa de compraventa con plazos que no alcanzan para completar estos pasos. La promesa corre, el plazo se vence y aparecen las multas pactadas, que suelen ser altas. Hemos visto familias pagando multas por una demora del Conservador que no dependía de ellas.
Si vas a vender una propiedad heredada, la conversación sobre plazos tiene que ser antes de firmar: un plazo realista, y una cláusula que contemple qué pasa si el trámite se alarga por causas ajenas a las partes.
¿Y si un heredero no quiere vender?
Nadie puede ser obligado a mantenerse en comunidad, pero tampoco se puede vender la propiedad completa sin su firma. Las salidas habituales son que los demás le compren su parte, o que se pida la partición. También se puede vender solo el derecho hereditario propio, aunque en la práctica esa venta es difícil y se hace muy por debajo del valor.
Las cuentas que conviene tener claras
Además del precio, la venta de una propiedad heredada tiene costos propios: la inscripción en el Conservador, los gastos notariales, la comisión del corretaje si lo hay, y el eventual impuesto a la ganancia de capital según cómo y cuándo se adquirió. Vale la pena estimarlos al principio, porque determinan cuánto llega efectivamente a cada heredero.
Cómo saber si ya puedes vender
Pide el certificado de dominio vigente de la propiedad. Si dice que el dueño son los herederos, estás listo. Si todavía aparece la persona fallecida, falta uno de los tres pasos de arriba y hay que resolverlo antes de recibir cualquier oferta.
Preguntas que nos hacen seguido
¿Puedo firmar una promesa mientras tramito la posesión efectiva?
Se puede, pero el plazo tiene que ser realista y la promesa debe contemplar qué pasa si el trámite se alarga por causas ajenas a las partes. Firmar una promesa a 60 días con la posesión efectiva sin empezar es buscarse una multa.
¿El comprador puede pagar con crédito hipotecario?
Sí, siempre que la propiedad esté inscrita a nombre de los herederos y sin cargas que impidan la operación. El banco va a revisar exactamente los mismos documentos que revisaría un buen estudio de títulos.
¿Hay que pagar impuesto por la ganancia al vender?
Depende de cuándo y cómo se adquirió la propiedad y de la situación de cada heredero. Es una cuenta que conviene hacer antes de fijar el precio, no después de firmar.
En POSEF hacemos las dos partes del camino: la posesión efectiva para dejar la propiedad a nombre de los herederos y la compraventa una vez que está en regla.