Comprar en un remate judicial: lo que hay que revisar antes
Un remate judicial puede ser una muy buena compra o un problema caro que dura años. La diferencia casi nunca está en la suerte: está en lo que se revisó antes de ofertar.
1. ¿Está ocupada?
Es el riesgo más frecuente y el que más sorprende a quien compra por primera vez. Adjudicarse la propiedad no significa poder entrar al día siguiente. Si hay ocupantes —el deudor, un arrendatario, familiares— puede ser necesario pedir el lanzamiento, que es una gestión aparte, con sus propios tiempos y costos.
Antes de ofertar conviene saber si la propiedad está habitada y por quién. Un arriendo con contrato anterior y fecha cierta puede incluso tener que respetarse.
2. ¿Qué dice el título?
Hay que revisar la historia de la propiedad en el Conservador: quién es el dueño, cómo la adquirió, y qué cargas la afectan. Algunas se extinguen con el remate y otras siguen vigentes para el adjudicatario. Esa distinción es técnica y es justamente donde conviene tener asesoría antes y no después.
3. ¿Qué deudas se arrastran?
Contribuciones impagas, gastos comunes atrasados, consumos. Según su naturaleza y según lo que digan las bases del remate, algunas las asume quien se adjudica. Los gastos comunes de un departamento con años de morosidad pueden ser una cifra considerable.
El precio del remate no es el costo final. Al valor de adjudicación hay que sumarle las deudas que se arrastran, los gastos de inscripción y, si la propiedad está ocupada, lo que cueste recuperarla.
4. ¿Cuánto hay que tener y cuándo?
Las bases exigen una garantía para participar, normalmente en vale vista, que se pierde si uno se adjudica y después no paga. Si te adjudicas, el saldo se paga en el plazo que fijen las bases, que suele ser corto: días, no meses.
Por eso el financiamiento tiene que estar resuelto antes de levantar la mano. Un crédito hipotecario tradicional rara vez alcanza a tramitarse dentro de ese plazo.
5. ¿La propiedad existe como dice el expediente?
Superficie, deslindes, estado real de la construcción, ampliaciones sin regularizar. Conviene ir a verla, aunque sea por fuera, y comparar con lo que dicen los planos y el avalúo. Una casa con una ampliación no recepcionada es un problema que se hereda con la compra.
Cómo se lee el calendario de un remate
Las bases y el día del remate se publican con anticipación, y ese es el tiempo que uno tiene para hacer toda esta revisión. Llegar el día anterior a mirar el expediente es llegar tarde: los documentos del Conservador y del SII toman días en obtenerse.
Lo que sí vale la pena
Con los antecedentes revisados, un remate puede ser una compra muy conveniente: se accede a propiedades que en el mercado abierto costarían bastante más. El descuento existe precisamente porque hay incertidumbre, y la asesoría lo que hace es convertir esa incertidumbre en una lista de riesgos conocidos y cuantificados.
Lo que no conviene, nunca, es ofertar sin haber leído las bases y el título. En un remate no hay arrepentimiento: adjudicado el bien, no existe el derecho a retracto.
Cómo saber si un remate concreto te sirve
Con tres respuestas alcanza para decidir si vale la pena seguir: si está ocupada, cuánto suman las deudas que se arrastran y en cuántos días hay que pagar el saldo. Si esas tres cuadran con tu situación, ahí recién conviene estudiar el título en detalle.
Preguntas que nos hacen seguido
¿Puedo visitar la propiedad antes del remate?
Rara vez por dentro, porque suele estar ocupada. Se puede ver por fuera, revisar el sector y contrastar con los planos y el avalúo. Esa visita descarta sorpresas de superficie y de estado.
¿Qué pasa si me adjudico y no pago el saldo?
Se pierde la garantía y el bien vuelve a rematarse. Por eso el financiamiento se resuelve antes de ofertar: los plazos de las bases suelen ser de días.
¿Puedo arrepentirme después de adjudicarme?
No. En un remate judicial no hay derecho a retracto. Todo lo que se revisa, se revisa antes.
En POSEF revisamos los antecedentes y acompañamos la adjudicación completa, y también publicamos los remates que estamos siguiendo en remates. El servicio está detallado en remates de propiedades.