Qué revisar antes de comprar una propiedad que viene de una herencia
Muchas de las propiedades que se venden en Chile vienen de una herencia. No es un problema en sí —al contrario, suelen ser buenas oportunidades— pero hay que mirar cosas que en una compra corriente no aplican.
1. ¿La posesión efectiva está hecha e inscrita?
Hecha no basta: tiene que estar inscrita en el Conservador de Bienes Raíces. Pide el certificado de dominio vigente y revisa a nombre de quién figura hoy la propiedad. Si todavía aparece la persona fallecida, la venta no se puede materializar hasta que eso se resuelva, por muy avanzada que esté la negociación.
2. ¿Están todos los herederos?
Este es el punto crítico. Compara la resolución de posesión efectiva con la lista de quienes firman la venta: tienen que coincidir uno a uno. Si aparece un heredero que no concurre, la compra queda expuesta a que después reclame su parte, y esos juicios duran años.
Atención a los casos que se omiten sin mala intención: hijos de un matrimonio anterior, un cónyuge sobreviviente separado de hecho, o un heredero que falleció después y cuyos propios hijos ahora ocupan su lugar.
3. ¿El impuesto está pagado o exento?
Si no se pagó ni se declaró la exención, el Conservador puede rechazar la inscripción a tu nombre. Y ahí el problema pasa a ser tuyo: pagaste, firmaste y no puedes inscribir. Pide el certificado antes de la escritura, no después.
4. ¿Hay juicio de partición en curso?
Una propiedad en partición judicial puede tener restricciones para venderse o estar sujeta a lo que resuelva el partidor. Se revisa con un certificado de prohibiciones e interdicciones, junto con el de dominio.
5. ¿Hay usufructo?
Es frecuente que en una herencia quede constituido un usufructo a favor del cónyuge sobreviviente: uno es dueño del inmueble pero otra persona tiene derecho a usarlo y a percibir sus frutos mientras viva.
Comprar la nuda propiedad es perfectamente legítimo, pero significa que no puedes usar ni arrendar la propiedad mientras el usufructuario viva. Tiene que estar reflejado en el precio y entendido por ambas partes, porque es la causa habitual de compras que después se quieren deshacer.
6. ¿Coincide lo que ves con lo que dice el papel?
Superficie, deslindes, ampliaciones sin recepción municipal, bodegas o estacionamientos que se dan por incluidos y no están en el título. En propiedades heredadas es común que la familia haya construido a lo largo de los años sin regularizar nada.
El estudio de títulos no es un trámite
Es lo que separa una buena compra de un juicio largo. Revisa la historia de la propiedad —normalmente los últimos diez años de inscripciones—, las cargas vigentes y la capacidad de quienes venden. Cuesta una fracción menor del valor de la propiedad y se hace antes de firmar la promesa, no después: firmada la promesa ya hay multas comprometidas.
Qué pedir antes de ofertar
- Certificado de dominio vigente.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones e interdicciones.
- Resolución de posesión efectiva e inscripción especial de herencia.
- Certificado del impuesto a la herencia, pagado o exento.
- Certificado de contribuciones al día y, si es departamento, de gastos comunes.
Con esos cinco documentos sobre la mesa, el panorama queda claro en una semana.
Preguntas que nos hacen seguido
¿Basta con que el corredor diga que está todo en regla?
No. El corredor representa al vendedor y muchas veces recibe la misma información que te está entregando a ti. El estudio de títulos lo encarga el comprador, y es su mejor seguro.
¿Cuánto demora un estudio de títulos?
Alrededor de una semana si los documentos están disponibles, algo más si hay que pedir copias antiguas al Conservador. Siempre menos de lo que dura un juicio por un título mal revisado.
¿Puedo comprar si falta un heredero por firmar?
No conviene bajo ninguna circunstancia. Esa firma que falta es la que después aparece reclamando su parte, y el comprador queda en medio de un juicio que no provocó.
En POSEF hacemos el estudio de títulos y acompañamos la operación completa: puedes ver el servicio en compraventa de propiedades, y si la propiedad tiene el título irregular, en regularización.